بعد 7 سنوات.. كلمة مطاطة في المادة 8 بـ"الإيجار القديم" تربك المستأجر

بعد تصديق الرئيس عبدالفتاح السيسي على قانون الإيجار القديم، يتساءل مستأجرو الشقق والمحال التجارية عن الوحدات السكنية التي سيتم تخصيصها لهم وأماكنها.

ونصت المادة (8) على “تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقًا به”، ولكن هل توجد إشكالية في هذا البند أو كلمة مطاطة تربك المعنى؟

تخصيص الوحدات وفقًا للمادة 8

أستاذ الإدارة المحلية، خبير استشاري المناطق العشوائية، الدكتور حمدي عرفة، قال إن المادة 8 من قانون الإيجار القديم، في نسخته الجديدة، ذكرت أنه يحق للمستأجر قبل انقضاء المدة المحددة (7 سنوات) الحصول على وحدة سكنية أو محل بديل (إيجار أو تمليك)، من الوزارة المختصة، وغالبًا هي وزارة الإسكان أو المحافظات، حيث يتقدم بطلب ويجري تخصيص الوحدة له.

وأضاف عرفة لـ"تليجراف مصر"، أن كلمة "تخصيص وحدة" المذكورة في نص المادة (8) بالقانون هي كلمة مطاطة، بمعنى أنه في الغالب سيدفع المستأجر ثمن الوحدة لكن بتسهيلات على عدد من السنوات مثلًا 20 أو 30 سنة.

وأوضح أن مسألة التخصيص لم يشِر إليها القانون بشكل واضح، لكن القانون أوضح أنه أعطى فرصة للوزير المختص "وزير الإسكان" خلال شهر أن يعلن إجراءات التخصيص للمواطنين المستأجرين للشقق.

الصندوق هو الحل؟!.. متضررو الإيجار القديم في مواجهة "الأعباء الاقتصادية"

هل يحق لمستأجري الإيجار القديم الحصول على وحدة بديلة؟

تعديل قانون 1996

وفيما يتعلق بقانون الإيجار الجديد الصادر عام 1996، أوضح عرفة أنه جرى عليه بعض التعديلات، حيث تم تعديله بالقانون رقم 165 لعام 2025، في مادة واحدة وهي: “يجوز إخلاء الوحدة السكنية من المستأجر من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة دون وجود دعوى قضائية”.

وأوضح أستاذ الإدارة المحلية أنه إذا تم تأجير الشقة لمدة عام ورفض المستأجر الخروج من الشقة يتم الإخلاء فورًا من بقرار من قاضي الأمور الوقتية، ويحق للمالك رفع دعوى قضائية ويطعن على العقد.

مواد قانون الإيجار القديم

مادة (1): تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكني والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى وفقاً لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

مادة (2): تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكني بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به ، وتنتهى عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.

مادة (3): تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة، متوسطة، اقتصادية، على أن يُراعى في التقسيم المعايير والضوابط الآتية:

1- الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار.

2- مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة.

3- المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق.

4 - شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.

5 - القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008، الكائنة في ذات المنطقة.

ويصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان، وتنتهى هذه اللجان من أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون، ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء مد مدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة، ويصدر قرار من المحافظ المختص بما تنتهى إليه اللجان يتم نشره في الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية في نطاق كل محافظة.

مادة (4) : اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكام هذا القانون والكائنة في المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتان وخمسون جنيهًا للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية.

ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (3) من هذا القانون من أعمالها، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع مائتين وخمسين جنيهًا شهريًا، على أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بدءًا من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (3) من هذا القانون بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها.

مادة (5): اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية الساري .

مادة (6): تزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين (٤، ٥) من هذا القانون سنويًا بصفة دورية بنسبة (15٪).

مادة (7): مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ المشار إليه ، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار ، بحسب الأحوا ، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال ، في نهاية المدة المبينة فى المادة (2) من هذا القانون ، أو حال تحقق أى من الحالتين الآتيتين:

1- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.

2- إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.

وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال ، أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض .

مع مراعاة عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار ، بحسب الأحوال ، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقًا للإجراءات المعتادة ، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه.

مادة (8): مع عدم الإخلال بحكم المادتين (2 ، 7) من هذا القانون، يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقاً لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 المشار إليهما، وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود في المادة (2) من هذا القانون، أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقًا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة.

ويُصدر مجلس الوزراء بناءً على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال شهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون قرارًا بالقواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقى الطلبات والبت فيها، وترتيب أولويات التخصيص وجهات الدولة المنوط بها تخصيص الوحدات المتاحة، وتلتزم الجهات المشار إليها بعرض الوحدات المتاحة لديها ونتيجة ترتيب الأولويات على مجلس الوزراء لاعتمادها، على أن يتم الالتزام بتخصيص الوحدات السكنية للمستأجر الأصلي للوحدة السكنية الذى تحرر له عقد إيجار من المالك أو المؤجر ابتداءً وكذلك زوجه الذي امتد إليه العقد قبل العمل بأحكام هذا القانون، وذلك قبل عام كحد أقصى من انقضاء المدة المحددة بالمادة (2) من هذا القانون.

وحال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، يكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية في تخصيص وحدة، بمجرد تقدمه بطلب مرفقًا به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة المشار إليه بالفقرة الأولى من هذه المادة، على أن يُراعى في الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستأجرة، ويُحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص.

مادة (9): مع عدم الإخلال بحكم المادة (2) من هذا القانون ، تُلغى القوانين أرقام 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و6 لسنة 1997بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977ىوببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية اعتبارًا من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون، ويُلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون.

مادة (10): ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويُعمل به اعتبارًا من اليوم التالي لتاريخ نشره. يبصم هذا القانون بخاتم الدولة، ويُنفذ كقانون من قوانينها. صدر برئاسة الجمهورية في 10 صفر سنة 1447ﻫ (الموافق 4 أغسطس 2025).