بعد تحرير سعر الصرف.. القطاع العقاري إلى أين؟

قلب قرار البنك المركزي المصري بشأن تحرير سعر الصرف في السادس من مارس الحالي موازين المشهد الاقتصادي 180 درجة، إذ وجه ضربة للسوق الموازية للعملة الصعبة بعد أن ساهمت طوال العامين الماضيين في تغذية موجة ارتفاع الأسعار طالت القطاع العقاري ليشهد ارتفاعات سعرية بأكثر من 100% مقارنة بما كان عليه في 2022.. فكيف سيتأثر هذا القطاع الحيوي بقرار المركزي؟ 

من جانبه رأى رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين فتح الله فوزي، أن قرار تحرير سعر الصرف (خفض قيمة الجنيه) سيكون له أثر إيجابي على الاقتصاد المصري بجميع قطاعاته، مشيرًا إلى أن هذا الأثر في القطاع العقاري لن يكون ملموسًا على المدى القريب نظرًا لطبيعة العمليات التشغيلية في القطاع واحتياجها لوقت أطول مقارنة بقطاع الصناعات الغذائية على سبيل المثال. 

استقرار الأسعار

وأضاف فوزي أن أسعار العقارات شهدت خلال العام الماضي وبداية 2024 تقلبات سعرية حادة لكن بعد قرار توحيد سعر الصرف واختفاء السوق السوداء من المأمول أن نرى خلال النصف الثاني من العام الحالي استقرارًا في الأسعار وليس تراجعًا، موضحًا أن القرار في حد ذاته سيسهم في ثبات التكاليف بالنسبة للشركات العاملة في القطاع على المدى المتوسط الأمر الذي قد يقضي مستقبلًا على ظاهرة التقلبات الحادة في الأسعار.

وأضاف أن تراجع أسعار الحديد خلال الأيام القليلة الماضية، على سبيل المثال، لا يعني بالضرورة أن تنخفض أسعار العقار كون المعروض الحالي من العقار مقوم بالأسعار القديمة التي جرى تحديدها على سعر للدولار بين 60 و70 جنيهًا، لكنه حذر من أن بعض الشركات الصغيرة التي لا تتمتع بملاءة مالية قد تواجه صعوبات خلال الفترة المقبلة في ضوء استمرار البنك المركزي في سياسة التشديد النقدي حيث رفع أسعار الفائدة منذ بداية العام بـ8% الأمر الذي يرفع تكاليف الاقتراض ويجعل صغار المطورين العقاريين بحاجة إلى البحث عن بدائل تمويلية أقل تكلفة من البنوك. 

وقرر البنك المركزي الأربعاء الماضي رفع سعر الفائدة 6% دفعة واحدة بالتزامن مع قراره بشأن ترك سعر الصرف ليتحرك وفق آليات السوق، في خطوة ساهمت في خفض قيمة الجنيه بنحو 60% مقابل الدولار ليتداول عند مستويات 49.5 جنيه للدولار الواحد في البنوك مقارنة بمستوى 30.8 جنيه قبل القرار، الأمر الذي أصاب تعاملات السوق السوداء بشبه شلل تام. 

ركود في الأفق

من جانبه أوضح عضو الجمعية المصرية للثروة العقارية المهندس عبد الحميد جادو، أن أسعار العقارات في السوق المصرية شهدت ارتفاعات غير مبررة خلال الفترة الماضية نتيجة لأزمة نقص الدولار ولجوء الشركات العاملة في القطاع وتلك المرتبطة بها كشركات إنتاج الحديد والإسمنت، للسوق الموازية لتوفير احتياجاتها من النقد الأجنبي ومن ثم التسعير وفق سعر الدولار الموازي.

ويشار إلى أن الحديد وهو أحد مدخلات عمليات التطوير العقاري، شهد منذ بداية العام الحالي تقلبات سعرية قوية قفزت بسعر الطن الواحد إلى مستويات 62 ألف جنيه نهاية يناير الماضي قبل أن يتراجع تدريجيًا تزامنًا مع تراجع الدولار في السوق السوداء اعتبارًا من 23 فبراير الماضي وهو تاريخ توقيع الحكومة لصفقة رأس الحكمة باستثمارات مباشرة بـ35 مليار دولار، وحاليًا يتداول سعر طن حديد عز وهو الأعلى في السوق عند مستويات 48400 جنيه انخفاضًا من 53521 جنيهًا المسجل في 21 فبراير الماضي.

وتوقع جادو أن تستقر أسعار العقارات في السوق المصرية تدريجيًا بفعل قرار توحيد سعر الصرف واختفاء السوق السوداء، مشيرًا إلى أن العقار كغيره من الاستثمارات يتأثر بأوضاع الاقتصاد الكلية لاسيما وأنه يرتبط بشكل مباشر وغير مباشر بنحو 200 قطاع وصناعة أخرى، وبالتالي من الطبيعي أن أي تطور إيجابي على صعيد الاقتصاد ينعكس عليه والعكس. 

لكنه استدرك قائلًا إن سوق العقارات من المتوقع أن يشهد ركودًا على نحو كبير في نهاية العام الحالي نتيجة لعوامل عدة أهمها انخفاض قيمة العملة الوطنية والطفرة التي شهدتها طوال العام الماضي مع إقبال المصريين على الاستثمار في العقار كوعاء استثماري ومخزن لقيمة مدخراتهم.

وأشار إلى أن العقار يمرض ولا يموت وحال صدق التوقعات وتعرض للركود فمن المتوقع أن يعاود الانتعاش مع حقيقة أن المنتج العقاري يظل من أهم الاحتياجات الإنسانية لاسيما في دولة تسجل معدلات مرتفعة من النمو السكاني مثل مصر.