شقتك معفاة أم عليها فلوس؟.. احسب ضرائبك العقارية لعام 2026 في 3 خطوات

تتزايد أهمية معرفة قواعد الضرائب المرتبطة بالعقارات في مصر خلال 2026، في ظل التعديلات التي رفعت حد الإعفاء للمسكن الرئيسي، إلى جانب اختلاف الالتزامات الضريبية بحسب طبيعة العقار، وما إذا كان مملوكًا للسكن أو مؤجرًا أو جرى بيعه.

وتشمل الضرائب المرتبطة بالعقارات، 3 أنواع رئيسية، هي الضريبة العقارية السنوية المفروضة على ملكية العقار، وضريبة التصرفات العقارية التي تستحق عند البيع أو نقل الملكية، وضريبة إيرادات الثروة العقارية المفروضة على الدخل الناتج عن تأجير العقار.

ما قيمة الضريبة العقارية؟

تُفرض الضريبة العقارية سنويًا على العقارات المبنية والجاهزة للاستخدام، مثل الشقق والفلل والمحلات والمكاتب والوحدات الإدارية والشاليهات، سواء كانت مشغولة أو خالية، وفقًا للقواعد المنظمة للضريبة.

وتبلغ النسبة الأساسية للضريبة 10% من صافي القيمة الإيجارية السنوية المقدرة للعقار، بعد خصم نسبة الصيانة المقررة، والتي تبلغ 30% للوحدات السكنية و32% للعقارات غير السكنية.

وتحدد لجان الحصر والتقدير التابعة لمصلحة الضرائب العقارية القيمة الإيجارية للعقار، وفقًا لعدة عوامل، من بينها موقع العقار ومستوى البناء والتشطيب والمرافق والخدمات المحيطة به، مع إعادة التقييم وفقًا للقواعد القانونية المنظمة.

ما حد الإعفاء للمسكن الرئيسي؟

ورفعت تعديلات 2026، حد الإعفاء الخاص بالمسكن الرئيسي إلى 100 ألف جنيه من صافي القيمة الإيجارية السنوية، بدلًا من 24 ألف جنيه سابقًا.

ويستفيد من الإعفاء المسكن الرئيسي للممول وأسرته، بشرط ألا يتجاوز صافي القيمة الإيجارية السنوية الحد المقرر، مع تقديم المستندات والطلبات المطلوبة لمصلحة الضرائب العقارية.

ولا يمتد هذا الإعفاء إلى الوحدات الأخرى المملوكة للشخص، مثل الشقق الاستثمارية أو الشاليهات، والتي تخضع للقواعد الضريبية المقررة بحسب طبيعتها.

من يسدد الضريبة العقارية؟

يعد مالك العقار أو صاحب حق الانتفاع أو الاستغلال هو المكلف قانونًا بسداد الضريبة العقارية، بينما لا يتحمل المستأجر العادي مسؤولية السداد أمام مصلحة الضرائب باعتباره مالكًا للعقار.

وتُستحق الضريبة سنويًا، ويمكن سدادها على قسطين متساويين، الأول حتى نهاية يونيو والثاني حتى نهاية ديسمبر، وفقًا للقواعد المنظمة للسداد.

هل تختلف ضريبة الإيجار عن الضريبة العقارية؟

إذا أجر المالك العقار، فقد يخضع أيضًا لضريبة إيرادات الثروة العقارية، وهي ضريبة تُفرض على الدخل الفعلي الناتج عن التأجير وفقًا لقواعد قانون ضريبة الدخل.

وبذلك، قد يكون مالك العقار خاضعًا لأكثر من التزام ضريبي في الوقت نفسه؛ فالضريبة العقارية ترتبط بملكية العقار، بينما ترتبط ضريبة إيرادات الثروة العقارية بالدخل الناتج عن تأجيره.

عقارات لا تخضع للضريبة

تشمل العقارات التي لا تخضع للضريبة العقارية وفقًا للقواعد المنظمة عددًا من الفئات، من بينها عقارات الدولة المخصصة للمنفعة العامة، ودور العبادة، وبعض المؤسسات التعليمية والصحية غير الهادفة للربح، والجمعيات الخيرية المسجلة قانونًا في حدود نشاطها.

كما لا تخضع المباني التي لا تزال تحت الإنشاء للضريبة العقارية، على أن تبدأ الخضوع عند اكتمالها وجاهزيتها للاستخدام وفقًا للقواعد المقررة.

هل تختلف الضريبة من عقار لآخر؟

لا يعني توحيد نسبة الضريبة أن قيمة الضريبة المستحقة ستكون واحدة لجميع العقارات، إذ تختلف القيمة النهائية بحسب القيمة الإيجارية المقدرة لكل عقار وموقعه وطبيعته واستخدامه.

وبالتالي، قد تختلف الضريبة المستحقة على شقتين متشابهتين في المساحة إذا كانتا في منطقتين مختلفتين أو تختلفان في مستوى التشطيب والخدمات والقيمة الإيجارية المقدرة.

وتتيح القواعد المنظمة للمكلف الاعتراض على التقديرات الضريبية وفق الإجراءات والمواعيد القانونية، في حال عدم الاتفاق مع القيمة الإيجارية المقدرة للعقار.

هل تُعفى الوحدة الثانية أو شاليه الصيف من الضريبة؟

لا، إذ يقتصر حد الإعفاء البالغ 100 ألف جنيه على المسكن الرئيسي فقط. وبالتالي، تخضع أي وحدة ثانية، سواء كانت شقة استثمارية أو شاليهًا صيفيًا في الساحل الشمالي أو وحدة في العاصمة الإدارية لم تُشغل بعد، للضريبة العقارية وفق القواعد المقررة، دون الاستفادة من حد الإعفاء الخاص بالمسكن الرئيسي.

وتحسب الضريبة وفق المعادلة العادية على صافي القيمة الإيجارية للوحدة. فعلى سبيل المثال، إذا بلغت القيمة الإيجارية السنوية لشاليه 200 ألف جنيه، يتم خصم 30% مقابل مصروفات الصيانة، ليصبح صافي القيمة الإيجارية 140 ألف جنيه، وتبلغ الضريبة المستحقة 14 ألف جنيه سنويًا، بواقع 10% من صافي القيمة الإيجارية.

ما شروط الإعفاء من الضريبة العقارية على السكن الخاص؟

للاستفادة من الإعفاء المقرر للسكن الخاص، يجب توافر شرطين معًا، أولهما أن تكون الوحدة هي المسكن الرئيسي للمالك ومحل إقامة أسرته فعليًا، بما يشمل الزوج والأبناء القُصّر، وألا تكون وحدة ثانية أو خالية أو مؤجرة.

أما الشرط الثاني، فيتمثل في ألا يتجاوز صافي القيمة الإيجارية السنوية للوحدة حد الإعفاء المقرر عند 100 ألف جنيه. كما يتطلب الاستفادة من الإعفاء تقديم طلب رسمي إلى المأمورية المختصة، من خلال نموذج 6 ونموذج 6 مكرر، إذ لا يُطبق الإعفاء تلقائيًا دون تقديم الطلب من المالك.

هل تختلف قيمة الضريبة من منطقة إلى أخرى؟

نعم، تختلف قيمة الضريبة المستحقة من منطقة إلى أخرى، رغم أن المعادلة الحسابية الأساسية واحدة على مستوى الجمهورية. ويرجع الاختلاف إلى القيمة الإيجارية المقدرة للوحدة، والتي تختلف بحسب موقع العقار وطبيعة المنطقة، وهو ما ينعكس على قيمة الضريبة النهائية.

في المناطق الراقية، مثل القاهرة الجديدة والزمالك والمعادي، تكون القيم الإيجارية المقدرة مرتفعة، وبالتالي قد تصل الضريبة المستحقة إلى آلاف الجنيهات. وفي المقابل، تكون القيم الإيجارية في المناطق المتوسطة والشعبية أقل، وقد يقع صافي القيمة الإيجارية في بعض الحالات ضمن حد الإعفاء.

أما الوحدات الموجودة في مناطق المصايف والساحل الشمالي، فقد تتراوح قيمها الإيجارية بين المتوسطة والمرتفعة، وتخضع الوحدات غير المخصصة كمسكن رئيسي للضريبة دون الاستفادة من حد الإعفاء الخاص بالسكن الرئيسي.

كيف تُحسب الضريبة على المحلات التجارية والوحدات الإدارية؟

تختلف طريقة حساب الضريبة على المحلات والمكاتب والوحدات الإدارية عن الوحدات السكنية في نسبة خصم مصروفات الصيانة وحد الإعفاء. وتبلغ نسبة خصم مصروفات الصيانة للوحدات غير السكنية 32%، مقابل 30% للوحدات السكنية، بينما يبلغ حد الإعفاء للوحدات غير السكنية 1.200 جنيه.

إذا بلغت القيمة الإيجارية السنوية لمحل أو وحدة إدارية 120 ألف جنيه، يتم خصم 32% مقابل مصروفات الصيانة، لتصبح القيمة الصافية 81.600 جنيه. وبعد خصم حد الإعفاء البالغ 1.200 جنيه، تصبح القيمة الخاضعة للضريبة 80.400 جنيه، وتبلغ الضريبة بنسبة 10% نحو 8.040 جنيه سنويًا.

ومع تطبيق خصم السداد في الموعد بنسبة 10% للوحدات غير السكنية، تصبح قيمة الضريبة بعد الخصم نحو 7.236 جنيهًا سنويًا.

كيف تُحسب الضريبة العقارية على الشقق السكنية؟

تُحسب الضريبة العقارية على الشقة السكنية من خلال عدة خطوات تبدأ بتحديد القيمة الإيجارية السنوية المقدرة من لجنة الحصر. وعلى سبيل المثال، إذا بلغت القيمة الإيجارية السنوية 150 ألف جنيه، يتم خصم 30% مقابل مصروفات الصيانة، لتصبح صافي القيمة الإيجارية 105 آلاف جنيه.

وبعد ذلك، يُطرح حد الإعفاء البالغ 100 ألف جنيه، لتصبح القيمة الخاضعة للضريبة 5 آلاف جنيه. وباحتساب الضريبة بنسبة 10%، تصل الضريبة السنوية إلى 500 جنيه. ومع تطبيق خصم السداد في الموعد بنسبة 25%، تنخفض قيمة الضريبة المستحقة إلى 375 جنيهًا سنويًا.

وبحسب هذه المعادلة، إذا بلغت القيمة الإيجارية السنوية للشقة 142 ألف جنيه أو أقل، فإن صافي القيمة بعد خصم 30% يصبح 99.400 جنيه أو أقل، وبالتالي يقع ضمن حد الإعفاء البالغ 100 ألف جنيه.

اقرأ أيضا:

"الضرائب من البيت".. خدمات إلكترونية وذكاء اصطناعي لتسهيل معاملات المواطنين