بعد حكم الدستورية.. مصير شقق الإيجار القديم والقيمة السعرية العادلة

فتح حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر اليوم بعدم دستورية ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان، الباب للتساؤل عن مصير شقق الإيجار القديم وعن القيمة الإيجارية العادلة. 

الخبير العقاري المهندس عبدالمجيد جادو، قال إن قضية الإيجار القديم في مصر تعد موضوعًا شائكًا للغاية وهي نتاج لسنوات طويلة من الإهمال وعدم البحث عن حلول عادلة وجذرية للأزمة. 

 أطراف العلاقة 

واعتبر جادو، في تصريح لـ"تليجراف مصر"، أن أي حل لهذه القضية لابد أن يراعي طرفي العلاقة (المالك والمستأجر)، نظرًا لعوامل عدة أهمها أن كليهما لم يكن سببًا في الأزمة التي تفاقمت نتيجة اقتصاد السوق الحر وارتفاع معدلات التضخم دون أن يقابلها نموًا اقتصاديًا يسمح بموازنة النمو السكاني ويؤثر على مستويات الدخل للطبقة العريضة التي تتأثر بأزمة الإيجار القديم وهي طبقة محدودي ومتوسطي الدخل. 

وأضاف أن ثبات القيمة الإيجارية على مرور الزمن يعد ظلمًا لمالك العقار الأصلي الذي قام بتأسيسه وتوريثه للأبناء، إذ لا تشكل نسبة الإيجار المحددة بموجب القانون في الوقت الحالي شيئًا يذكر مع حقيقة أنه جرى تقديرها في وقت تختلف معاييره عن الوقت الحاضر وبالتالي فهي لا تراعي فرق الأسعار وتراجع قيمة العملة. 

وتابع: “من جهة أخرى فشريحة مستأجري العقارات الخاضعة لقانون الإيجار القديم من الصعب أن يلزمهم القانون بالإيجارات وفق قاعدة العرض والطلب، لذا كان من ضمن المقترحات لحل هذه الأزمة أن تكون قيمة الإيجار مقيمة وفق نسبة من الحد الأدنى من الإيجار”. 

قانون جائر 

وقالت المحكمة الدستورية في حيثيات حكمها اليوم، إن ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزيله مضي عقود على التاريخ الذي تحددت فيه "يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية"، وأكدت عدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها للأغراض السكنية. 

واعتبر جادو، أن هذا الحكم يعد نقطة بداية لحل الأزمة، التي تتطلب من وجهة نظره حوارًا مجتمعيًا للوصول إلى حلول جذرية تراعي مصلحة المستأجر والمالك، مقترحًا في هذا الإطار أن تقدم الدولة حوافز لملاك العقارات المؤجرة إيجارًا قديمًا للانتقال إلى المدن الجديدة والتخلي عن هذه العقارات لصالح مؤسسات الدولة، لتصبح الأخيرة هي المالكة وتتمكن من استعادة الوحدات من المستأجرين تدريجيًا سواء من المستأجر الأصلي أو وريثه من الجيل الأول. 

وأوضح أن القانون القديم (1981) كان يسمح للمستأجر بتوريث الوحدة السكنية لأبنائه ولورثة ورثته، أما قانون عام 1996 فقصر الانتفاع بعد وفاة المستأجر الأصلي على الجيل الأول من ورثته ولمرة واحدة فقط وبالتالي مدة الإيجار لن تتجاوز 60 عامًا. 

القيمة العادلة للإيجار 

وقال جادو: “قديمًا كان ملاك العقارات يحتالون على القانون بمطالبة المستأجرين بمقدم (خلو) باعتباره تعويضًا للفارق بين القيمة الحقيقة للوحدة ونسبة الإيجار التي يحددها القانون، أما الآن فسوق الإيجار تتحرك وفق العرض والطلب”. 

وأضاف أن الفترة الأخيرة شهدت ارتفاعًا قويًا في الإيجارات نتيجة لزيادة الطلب على العقار وتحديدًا من قبل ضيوف الدولة من البلدان المجاورة كسوريا والسودان وغيرهما.

وتابع أن السوق حاليًا تشهد فوضى في تقييم القيمة الإيجارية للوحدات السكنية فقد تجد شقة في مدينتي على سبيل المثال إيجارها يصل إلى 20 ألفًا ومساحتها صغيرة للغاية، موضحة أن هذه القيمة يفترض أن يدخل فيها عدة معايير منها الأسعار السائدة في مكان تواجد الوحدة السكنية ومميزات الوحدة كالتشطيب والقرب من المواصلات وكذلك قيمة الأرض. 

وأكد أن جميع هذه المعايير حاليًا معطلة مقابل قوة آليات العرض والطلب وارتفاع التضخم، لذا تواصل الإيجارات تسجيل مستويات غير مبررة. 

يشار إلى أن عدد وحدات الإيجار القديم في الجمهورية يقدر بقرابة 2.5 مليون وحدة سكنية، نصفها تقريبًا غير مشغول، وفقًا لإحصاءات رسمية.