حالات تبيح للمالك استعادة الشقة في تعديلات الإيجار القديم

استحدث مشروع قانون تعديل الإيجار القديم، الذي جاء بديلًا عن المشروع السابق الذي قدمته الحكومة للبرلمان في 28 أبريل الماضي، حالات تجيز للمالك أو المؤجر المطالبة بإخلاء العين المؤجرة بخلاف الحالات الواردة بقوانين الإيجار القديم.

حالة فورية لإنهاء العلاقة الإيجارية

وبحسب ملامح مشروع القانون الجديد، الذي تم إحالته اليوم إلى لجنة الإسكان، من رئيس مجلس النواب المستشار الدكتور حنفي جبالي، “فإذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلق لمدة تزيد على سنة دون مبرر، أو إذا ما ثبت أنه يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية بحسب الأحوال قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر”.

ملامح المشروع الجديد لتعديل قانون الإيجار القديم

وجاءت ملامح مشروع تعديل قانون الإيجار القديم على أن تكون الفترة الانتقالية قبل الإخلاء، 7 سنوات للوحدات المؤجرة لغرض سكني، 5 سنوات للوحدات المؤجرة لغير السكني (للأشخاص الطبيعيين).

بالإضافة إلى إلزام المستأجر بإخلاء الوحدة بعد انتهاء الفترة الانتقالية، وإلغاء جميع قوانين الإيجار القديم بعدها، وأن العلاقة الإيجارية تُنظّم بالقانون المدني وفقًا لإرادة الطرفين.

زيادة القيمة الإيجارية

وتضمن ملامح المشروع الجديد لتعديل قانون الإيجار القديم، زيادة القيمة الإيجارية، فبالنسبة للشقق السكنية الكائنة في المناطق الراقية، تزيد القيمة الإيجارية 20 ضعف الإيجار الحالي (حد أدنى 1000 جنيه)، وللسكني الكائن في المناطق المتوسطة، تزيد القيمة الإيجارية 10 أضعاف (حد أدنى 400 جنيه)، وللسكني الكائن في المناطق الاقتصادية، تزيد القيمة الإيجارية 10 أضعاف (حد أدنى 250 جنيه).

أما بالنسبة لغير السكني، فزيادة القيمة الإيجارية تكون 5 أضعاف القيمة الحالية، بزيادة سنوية خلال الفترة الانتقالية قدرها 15%.

حكم الدستورية العليا في 9 نوفمبر الماضي

وكانت المحكمة الدستورية العليا، قد أصدرت في 9 نوفمبر 2024، حكمًا بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.

وقالت المحكمة الدستورية في حيثياتها، إن ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضى عقود على التاريخ الذي تحددت فيه "يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية". ويبدأ تطبيق أثر الحكم من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي (الدورة البرلمانية الخامسة لمجلس النواب القائم).

وأعملت المحكمة سلطتها في ذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن السكنية.

تفاصيل الحكم

شيدت المحكمة قضاءها على أن القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن السكنية تنطوي على خصيصتين: الأولى هي الامتداد القانوني لعقود إيجارها، والثانية التدخل التشريعي في تحديد أجرتها.

وذكرت المحكمة أن امتداد العقد وتثبيت الأجرة "ليس عصيًا على التنظيم التشريعي" فإذا كان الامتداد القانوني قد حدد نطاقًا بفئات المستفيدين من حكمه، دون سواهم، فإن تحديد الأجرة يتعين دومًا أن يستند إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية. وشددت المحكمة الدستورية العليا على وجوب أن يتدخل المشرع لإحداث هذا التوازن.