بين حق البقاء وملكية رأس المال، خبير اقتصادي يتقدم بمبادرة لحل أزمة الإيجار القديم

تقدم خبير التمويل والاستثمار، الدكتور عز الدين أحمد محمد حسنين، بمبادرة لإنهاء أزمة الإيجار القديم، حيث بدأ العمل بالقانون رقم 164 لسنة 2025، والذي حدد فترة انتقالية 7 سنوات للسكني و5 للتجاري، تنتهي بالإخلاء الإجباري، حيث تظهر الحاجة لمبادرة تضمن "حق البقاء" للمستأجر و"حق رأس المال" للمالك.

وأشار حسنين، في تصريحات لـ"تليجراف مصر"، إلى أن الهدف من المقترح، هو تحويل العلاقة الإيجارية من "عقد استهلاك" إلى "صك ملكية" عبر وسيط تمويلي (البنوك)، بما يضمن للمالك الحصول على قيمة عادلة فورية، وللمستأجر الاستقرار النهائي، وللدولة السلم الاجتماعي.

جوهر المقترح (المثلث الذهبي)

وتعتمد المبادرة على تمويل بنكي مدعوم، إذ أن المالك يتسلم ثمن الوحدة "كاش" من البنك فورًا، والمستأجر يتحول لمالك ويسدد أقساطًا ميسرة للبنك (قرض تمويل عقاري)، وتدعم الدولة سعر الفائدة (3% متناقصة) وتقدم دعمًا نقديًا مقطوعًا.

وأوضح خبير التمويل والاستثمار، أن هذا المقترح هو الأفضل لجميع الأطراف، نظرًا لأنه يتضمن حلولاً للعديد من الإشكاليات كالآتي:

1. بديل للإخلاء: يحمي المستأجر من الطرد بعد انتهاء الـ7 سنوات المقررة في قانون 2025.
2. ثبات القيمة: القسط البنكي "ثابت" بينما القيمة الإيجارية في القانون الحالي تزداد 15% سنوياً.
3. تجديد الثروة العقارية: يسمح للملاك بترميم العقارات المتهالكة بعد الحصول على السيولة، ويشجع البنوك على ضمان وحدات مسجلة ومؤمن عليها.
4. الضمان الاجتماعي: يسمح للأبناء والورثة بالدخول كشركاء في القرض، مما يضمن توريث "الملكية" بدلاً من "المنفعة" المتنازع عليها.

تحليل الجدوى الاقتصادية للمستأجر

وبين عز الدين، الجدوى الاقتصادية للمستأجر، والاستفادة العائدة، حيث إنه بموجب القانون الحالي 2025، فإن المستأجر الذي يدفع 1000 جنيه في الوقت الحالي، سيجد نفسه يدفع حوالي 2,300 جنيه في السنة السابعة (بسبب زيادة الـ 15% السنوية)، وفي نهاية السبع سنوات سيخرج من الشقة.
بينما  سيحقق له المقترح الآتي:

1. الفرق بيم القيمة الإيجارية والقسط البنكي بسيط (حوالي 1000 جنيه زيادة في البداية).
2. القسط ثابت (لا يزيد 3% سنوياً)، ما يعني أنه مع التضخم سيصبح "تافهًا" بعد عدة سنوات.
3. يمكن أن تبدأ الأقساط بمبالغ أقل في حدود 1000 جنيه وتزداد تدريجيًا، على أن يكون أول ثلاث سنوات القسط 1000 جنيه ويزداد بداية من السنة الرابعة إلى 1500 ولمدة 3 سنوات ثم الوصول إلى أقساط متساوية بالباقي حتى تمام السداد.
4. الأهم هو "القرار التاريخي": بدلًا من الطرد بعد 7 سنوات، تصبح الشقة ملكك من اليوم الأول.

محاور المبادرة

تقوم المبادرة على عدة محاور أساسية منها، التقييم العادل للملاك من خلال تشكيل لجان تثمين معتمدة من البنك المركزي المصري لتقييم الوحدات وفقًا لموقعها وحالتها، ويتم خصم نسبة (مثلًا 30%) من القيمة السوقية للوحدة لصالح المستأجر تقديراً لحق الانتفاع التاريخي، ويكون المبلغ المتبقي (70%) هو القيمة التي يمولها البنك لصالح المالك.

التمويل والفوائد، حيث تنص المبادرة على إطلاق مبادرة تمويل عقاري مخصصة بفائدة مدعومة 3% على غرار مبادرات سكن لكل المصريين، تمتد فترة السداد من 20 إلى 30 سنة لضمان انخفاض قيمة القسط الشهري ليكون قريباً من القيمة الإيجارية العادلة، ويتعاون ويدعم الصندوق الاجتماعي مع البنوك المشتركة في المبادرة بدعم 10% للوحدات المقيمة بسعر السوق حتى مليوني جنيه، و20% للوحدات حتى مليون جنيه، ولحد أقصي 200 ألف جنيه.

الشمول الاجتماعي (كبار السن ومحدودي الدخل): لم تتجاهل المبادرة التضامن العائلي، حيث تتيح للأبناء حتى الدرجة الثانية بالدخول كـ"شريك متضامن" في القرض لضمان السداد واستمرارية الملكية لهم.

صندوق الحماية، ويمكن إنشاء صندوق حكومي (صندوق رد الأعباء العقارية) يتولى سداد الأقساط عن الفئات التي يثبت بحثها الاجتماعي عدم قدرتها (المطلقات، الأرامل، العجزة، أصحاب المعاشات الضمانة).

المزايا الاقتصادية والاجتماعية

أما بشأن المكاسب المحققة لكل من المالك والمستأجر والدولة، فجاءت كالتالي:
يستفيد المالك بالحصول على سيولة مالية فورية (كاش) تمكنه من استثمارها، بدلًا من أصل "مجمد" لا يدر دخلًا،
أما المستأجر، فيتحول من "مستأجر مهدد" إلى "مالك" شرعي، مع توريث الوحدة للأبناء دون عوائق قانونية.

وتحقق الدولة عوائد اقتصادية من خلال تنشيط القطاع المصرفي، وتحديث الثروة العقارية، وقف النزاعات القضائية، وحصر دقيق للثروة العقارية.

مقترح "مادة قانونية" تكميلية

وطالب الدكتور عز الدين حسنين من خلال المبادرة، بتشريع قانوني تكميلي يتيح للمستأجر أو المالك طلب إنهاء العلاقة الإيجارية الخاضعة للقانون القديم عن طريق نظام “التمويل التعويضي”، وفي هذه الحالة تلتزم الجهات المصرفية بتوفير التمويل اللازم للمالك، على أن تنتقل الملكية للمستأجر بمجرد سداد أول قسط، وتوضع الوحدة تحت الرهن العقاري لصالح البنك حتى تمام السداد.

وبخصوص التعامل مع المحلات التجارية والمكاتب والعيادات المستأجرة بنظام الإيجار القديم، يتطلب فلسفة مختلفة تمامًا عن السكني، لأن المحل التجاري هو "وحدة منتجة للدخل"، وبالتالي فإن قدرة المستأجر على السداد أعلى، وقيمة الوحدة السوقية تتضاعف بناءً على موقعها التجاري.

أبرز المعوقات والتحديات أمام المقترح

أشار حسنين، إلى أن "التسجيل العقاري” أحد أبرز العوائق أمام المبادرة خاصة وأن البنوك تشترط أن تكون الوحدة "مسجلة شهر عقاري" لضمان رهنها، فأغلب عقارات الإيجار القديم غير مسجلة، أو تم بناؤها دون مستندات كاملة.

واقترح الدكتور عز الدين، أن يتم إصدار تشريع خاص يسمح للبنوك بقبول "الرهن الحيازي" أو الاعتماد على "خطاب تخصيص" معتمد من الدولة كبديل مؤقت للتسجيل، مع تبسيط إجراءات تسجيل هذه الوحدات ضمن المبادرة.

ولفت إلى أن التقييم العقاري قد يرفض وحدات في مبانٍ متهالكة أو مدرجة ضمن خطط “الترميم”، والبنك لا يمول وحدة قد تنهار قبل انتهاء مدة القرض (30 سنة)، مقترحًا استبعاد المباني الصادر لها قرارات هدم، وتوجيه هؤلاء المستأجرين لمسار "الإسكان البديل" الذي توفره الدولة.

ولم يتغافل الخبير الاستثماري في مبادرته المستأجر غير القادر وكبار السن، خاصة وأن القواعد البنكية التقليدية ترفض منح قرض لمدد طويلة لهذه الأعمار، لافتًا إلى أن الإشكالية يمكن حلها بتفعيل نظام "الضامن المتضامن" (الأبناء)، حيث يتم احتساب القسط بناءً على سن ودخل الأبناء، وتنتقل الملكية إليهم.

فرق الفائدة 3%، سيمثل عبئًا على الموازنة العامة، خاصة وأنها حاليًا تتجاوز 25%، لكن حسنين اقترح توجيه جزء من حصيلة "الضرائب العقارية" التي سيتم تحصيلها بعد تسجيل هذه الوحدات وتمليكها لسداد فرق الفائدة، بالإضافة إلى استخدام استثمارات "صندوق الإيجار القديم" المقترح.

اقرأ أيضًا..

سر القرار 53، "الإيجار القديم" يزيح الستار عن لغز عزوف المستأجرين عن السكن البديل