متى يحق للمالك طرد المستأجر؟.. حالات إنهاء عقد الإيجار

يتساءل كثير من ملاك الوحدات السكنية والمحال عن الحالات التي يحق فيها للمالك إنهاء عقد الإيجار وطلب إخلاء المستأجر، خاصة مع اختلاف القواعد القانونية المنظمة للعلاقة بين المؤجر والمستأجر بحسب نوع العقد والقانون الخاضع له.

وتختلف حالات الإخلاء بين عقود الإيجار الجديدة الخاضعة للقانون المدني، وعقود الإيجار القديم التي تخضع لتشريعات خاصة، وهو ما يجعل تحديد سبب الإخلاء مرتبطا بطبيعة العقد والظروف الخاصة بكل حالة.

هل انتهاء مدة عقد الإيجار يعني طرد المستأجر؟

في عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني، ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المحددة في العقد، دون الحاجة إلى تنبيه بالإخلاء، وفقا للمادة 598 من القانون المدني.

وفي حال استمرار المستأجر في الانتفاع بالعين بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، فقد يعتبر الإيجار متجددا وفقًا للشروط الأولى، ولكن لمدة غير معينة، وذلك بحسب ما نصت عليه المادة 599 من القانون المدني.

لذلك، فإن انتهاء المدة وحده لا يكفي دائما لتحديد موقف المستأجر، إذ يجب النظر إلى طبيعة العقد وتصرفات الطرفين بعد انتهاء مدته.

عدم سداد الإيجار.. متى يحق للمالك طلب الإخلاء؟

يلتزم المستأجر بسداد الأجرة في المواعيد المتفق عليها، وفي حال عدم السداد قد تترتب آثار قانونية تختلف بحسب نوع العقد والقواعد المنظمة له.

وفي عقود الإيجار القديم، حددت المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 حالات يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء، من بينها عدم سداد الأجرة المستحقة خلال 15 يوما من التكليف بالوفاء بالطريقة التي حددها القانون، مع مراعاة الضوابط الخاصة بالسداد أثناء نظر الدعوى.

التأجير من الباطن دون موافقة المالك

يعد التنازل عن العين المؤجرة أو تأجيرها من الباطن دون الحصول على موافقة كتابية صريحة من المالك من الحالات التي قد تبرر طلب الإخلاء في عقود الإيجار القديم.

كما قد يكون ترك العين للغير بقصد الاستغناء عنها نهائيًا سببًا للإخلاء، مع مراعاة الاستثناءات التي يقررها القانون.

ويشترط في الحالات التي تقوم على التنازل أو التأجير من الباطن ثبوت المخالفة وفقا للضوابط القانونية والقضائية، ولا يكفي مجرد وجود اتفاق صوري دون ثبوت تنفيذ التصرف وتسليم العين فعليًا للغير.

إزعاج السكان أو الإضرار بالمبنى

يمكن طلب الإخلاء إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استخدم العين المؤجرة أو سمح باستخدامها بطريقة تضر بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو تقلق راحة السكان، أو في أغراض منافية للآداب العامة.

وتشترط المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في هذه الحالة ثبوت المخالفة بحكم قضائي نهائي.

العقار الآيل للسقوط

تتضمن حالات الإخلاء أيضا الحالات المرتبطة بالعقارات الآيلة للسقوط، سواء كان ذلك بسبب الهدم الكلي أو الجزئي للمنشأة، أو في بعض الحالات التي يكون فيها الإخلاء المؤقت ضروريا لتنفيذ أعمال الترميم والصيانة، وفقا للقواعد القانونية المنظمة.

هل يستطيع المالك طرد المستأجر بنفسه؟

توافر أحد أسباب الإخلاء لا يعني أن المالك يستطيع طرد المستأجر بالقوة أو تغيير الأقفال أو منعه من دخول العين من تلقاء نفسه.

وفي حال وجود نزاع بين الطرفين، يكون اللجوء إلى الإجراءات القانونية والقضائية المختصة هو الطريق لتحديد مدى توافر سبب الإخلاء واستحقاقه.

اقرأ أيضًا:

آخر فرصة.. موعد انتهاء التقديم على 2898 قطعة أرض ضمن برنامج مسكن