التمويل العقاري منخفض الفائدة.. ملاذ الغلابة يتبخر

ثبت البنك المركزي، خلال اجتماعه الأخير، الذي عقد قبل أيام، أسعار الفائدة عند أعلى مستوياتها (27.25% و28.25%)، الأمر الذي يثقل كاهل الباحثين عن حلول التمويل العقاري، لا سيما الفئة الأقل دخلًا، وسط تعليق البنوك تعليق العمل بمبادرات التمويل العقاري لمتوسطي ومحدودي الدخل، ذات العائد المنخفض 3%.

وفي 14 مارس 2021، وجه الرئيس عبد الفتاح السيسي، البنك المركزي بإطلاق برنامج جديد للتمويل العقاري، مخصص لمحدودي ومتوسطي الدخل لدعم قدرتهم على تملك الوحدات السكنية، من خلال قروض طويلة الأجل تصل إلى 30 سنة وبفائدة منخفضة ومُبسطة لا تتعدى 3%.

حصيلة التمويل العقاري لمحدودي الدخل

ووصلت حصيلة التمويل العقاري لمحدودي الدخل منذ بداية عام 2014، حتى نهاية شهر يونيو الماضي، نحو 70.6 مليار جنيه، مسجلة تراجعًا خلال 2023 بمعدل 22.4%، لتبلغ 10.4 مليار جنيه، مقارنة بنحو 13.4 مليار جنيه خلال 2022، وفقًا لتقارير حكومية.

واتجهت البنوك للتخارج من هذه المبادرات تدريجيًا منذ نهاية 2022، بعد الصعوبات التي واجهتها في عدم صرف التعويضات المتأخرة لهم بين سعر الفائدة المدعم والحر والتي تتم شهريًا بعد إعلان البنك المركزي في نوفمبر 2022، نقل تبعيتها إلى وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات بعد تحمله سنوات عبء دعم فرق الفائدة.

وقف مبادرات تمويل عقاري

من جانبه أكد رئيس لجنة التطوير العقاري والمقاولات في جمعية رجال الأعمال المصريين، فتح الله فوزي، أن جميع مبادرات البنك المركزي للتمويل العقاري ومنها 3%، و8% متوقفة حاليًا، والذي أثر على حجم مبيعات الوحدات السكنية التي كان يطرحها القطاع الخاص.

وأوضح فوزي لـ"تليجراف مصر" أنه على الرغم من إحالة مبادرات التمويل العقاري لوزارة الإسكان، إلا أن أول طرح لها بعد ذلك، تضمن شققًا سكنيةً لمتوسطي الدخل، دون الحديث حول إمكانية الحصول على تلك الوحدات بنظام التمويل العقاري.

وفي مطلع 2023، طرح هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، نحو 8660 وحدة سكنية، كاملة التشطيب والمرافق، بمساحات وأسعار مختلفة للإسكان المتوسط في 11 مدينة جديدة بمساحات تتراوح بين 106 أمتار مربعة إلى 133 مترًا مربعًا.

صندوق النقد السبب

وأوضحت نائب رئيس بنك مصر سابقًا، سهر الدماطي، أن هذه المبادرات توقفت بناء على طلب صندوق النقد وقتها للمضي قدمًا في إجراءات قرض الـ3 مليارات دولار، في إطار البرنامج الموقع في ديسمبر 2022، والذي تمت زيادته في مارس الماضي من 3 إلى 8 مليارات دولار.

الشريحة الثالثة من قرض الصندوق

وكان رئيس مجلس الوزراء، مصطفى مدبولي، قد أعلن الأسبوع الماضي، عن تسلم مصر الشريحة الثالثة من قرض صندوق النقد الدولي والمقدر 820 مليون دولار.

وأشارت الدماطي لـ"تليجراف مصر" إلى أن صندوق النقد تحدث حول وجود تشوهات لدى سياسة النقد بالبنك المركزي، لذلك كان لابد من ضرورة القضاء على تشتت أسعار الفائدة لا سيما وأن هذه المبادرات الموجودة ليست ضمن السياسات المطلوبة من البنك.

وأضافت، نائب رئيس بنك مصر سابقًا، أن وزارة الإسكان والمالية تحملت تعويضات كبيرة للبنوك على فرق الفائدة بين المدعم البالغ 3% والحر “الكوريدور” حيث سجل 16.25% بنهاية ديسمبر 2022، قبل أن يصل حاليًا إلى 28.25%، حيث خصمها المركزي من الحسابات الخاصة بالوزارتين لديه.

البدائل

ورغم تعليق بعض البنوك العمل كافة المبادرات، فقد نشطت بنوك أخرى في استهداف عملاء التمويل العقاري متوسطي الدخل خلال الفترة الماضية، بدعم من زيادة الطلب من العملاء مع ارتفاع أسعار العقارات والفائدة، حيث انضمت إلى مبادرة البنك المركزي المصري للتمويل العقارى الـ8%.

وشملت شروط الاستفادة من مبادرة الـ8%، أن يبلغ الحد الأقصى لراتب المستفيد 40 ألف جنيه شهريًا للأعزب، و50 ألف جنيه للأسرة، بالإضافة إلى أن تكون كاملة التشطيب، (سكنية وليست سياحية أو موسمية)، بالإضافة إلى الوحدات المملوكة لأجهزة المدن بيع مباشر من هيئة المجتمعات العمرانية، ووحدات إعادة البيع مثل دار مصر وسكن مصر، والوحدات التابعة لمطور أو جمعية إسكان أو أحد الجهات الاعتبارية بشرط موافقة الجهة المالكة على إجراء حظر البيع، والوحدات المسجلة بالشهر العقاري باسم البائع أو مقامة على أراضٍ مسجلة شهر عقاري وأن يكون أعلى سعر الوحدة عند 2.5 مليون جنيه، ولا تتجاوز قيمة التمويل 80% من سعر الوحدة بما يعادل 2 مليون جنيه.