فيلا بمليار جنيه، كيف تحول العقار الفاخر إلى رمز القوة والثروة؟

فيلا تتجاوز المليار جنيه داخل كمباوند بالقاهرة الجديدة، فتحت الباب على عالم العقارات الفاخرة حيث لم يعد السعر مجرد رقم، بل تحول إلى رمز للثروة والمكانة الاجتماعية، الفيلا هنا ليست مجرد سكن، بل سلعة فتحت الباب حول ألية تسعير الفيلا بهذه القيمة، وهل تحول الطوب والحجر إلى شهادة  استثمار أو كنز قابع على بحيرة صناعية بمنطقة القطامية.

خلفية المشروع

كمباوند قطامية هايتس واحد من أقدم وأشهر الكمباوندات السكنية في مصر، إذ تأسس في أوائل التسعينات وتم تسكينه عام 1997. وأنشئ على مساحة تقارب 1.5 مليون متر مربع، ويتميز بموقعه المتميز في القاهرة الجديدة، وتطويره شركة قطامية هايتس المملوكة لرجل الأعمال محمد علاء عون.

يعرف الكمباوند بخصوصيته العالية، حيث يقطنه أبناء الرئيس الراحل محمد حسني مبارك، وعدد من كبار رجال الأعمال، وبعض الوزراء السابقين، ما يضفي على المشروع قيمة اجتماعية إضافية بجانب قيمته العقارية.

عوامل تحديد أسعار الفيلات

وفقاً لما ذكره أمير أحمد، مسوق عقاري، فإن أسعار الفيلات داخل كمباوند قطامية هايتس لا تعتمد على سعر المتر فقط، بل تخضع لعدة عوامل، أولها الموقع والإطلالة، فالفيلات المطلة مباشرة على البحيرة الصناعية أو ملعب الجولف أسعارها أعلى بكثير مقارنة بالفلل الواقعة في مناطق التوسعات الأقل جاذبية أو الأقل تطورًا، والتي تأتي بأسعار أقل نسبيًا. 

ثانيها المساحة، حيث تصل مساحة عدد من الفيلات إلى 3000 متر مربع بإجمالي، ما ينعكس بشكل مباشر على السعر،أما العامل الثالث فيتعلق بحالة التشطيب، حسب ما أضاف المسوق العقاري لـ"تليجراف مصر".

وأشار إلى أن إيجارات الفيلات في قطامية هايتس تعد الأعلى في منطقة التجمع الخامس، حيث تتراوح بين 6,000 و8,000 دولار شهريَا حسب مساحة الفيلا وموقعها، بينما تبدأ إيجارات الشقق من 3,000 دولار.

بيانات منصة "بروبرتي فايندر"، تشير إلى أن متوسط سعر المتر السكني في القاهرة الجديدة بلغ نحو 105,000 جنيه حتى أكتوبر الماضي، مقارنة بـ71,000 جنيه في غرب القاهرة والمناطق الأخرى، مع تسجيل ارتفاعات ملحوظة مقارنة بالعام السابق (85,000 جنيه في القاهرة الجديدة و66,000 جنيه في غرب العاصمة).

عامل الندرة وأثره في التسعير

أكد المستشار أسامة سعد الدين، المدير التنفيذي لغرفة صناعة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، أن وجود فيلا سعرها يقارب المليار جنيه في القطامية -إن صح- لا يعبر عن مؤشرات السوق العقاري الطبيعية، فهي تصنف ضمن ما يسمى بـ"النموذج الشاذ"، والذي يتم تنفيذه بمواصفات خاصة جداً لعميل محدد، ولا يمكن تعميم هذا السعر على المنطقة أو السوق ككل.

وتابع لـ"تليجراف مصر": "من يمتلك سيولة نقدية بمليار جنيه لا يشتري مجرد فيلا، بل نتحدث هنا عن (قصر) يمتد على مساحة عدة أفدنة، وربما يضم مبنى رئيسياً وخمس فيلات ملحقة، ومواصفات تشطيب وتجهيز استثنائية".

وشدد على أن مثل هذه الحالات الفردية، التي قد تكون موجهة لأمراء أو رجال أعمال بطلبات خاصة، لا تدخل ضمن التقييم السعري العام للعقارات في مصر ولا يصح القياس عليها.

ولفت إلى أن ارتفاع أسعار الفيلات داخل الكمباوندات الفاخرة في القاهرة الجديدة لا يرتبط أساساً بتكلفة البناء، وإنما بمجموعة من العوامل الأخرى التي تعكس طبيعة السوق الحالية.

وأوضح أن من أهم هذه العوامل حجم المساحات وندرة المنتج، حيث أن عدد الفيلات الفاخرة في الكمباوندات القديمة محدود، ما يجعلها سلعة نادرة وتزيد من قيمتها السوقية بشكل كبير. 

وأضاف أن إدارة الكمباوند تلعب دورًا محوريًا في رفع قيمة الأصول، فالإدارة الجيدة للمرافق والخدمات تضمن الحفاظ على مستوى الخدمات وجودة الحياة داخل المشروع، مما ينعكس مباشرة على الأسعار.

كما لفت إلى أن سوق إعادة البيع، أو ما يعرف بسوق الريسيل، لا يخضع لمعادلات تسعير واضحة، إذ تتأثر الأسعار بعدة عناصر غير ملموسة مثل اسم المطور، سمعة الكمباوند، التركيبة الاجتماعية للقاطنين، وهوية المشروع، ما يضيف قيمة معنوية واستثمارية للوحدات العقارية تتجاوز قيمتها الإنشائية.

اقرأ أيضًا:

نجيب ساويرس يحذر من ركود محتمل في السوق العقاري، ما الأسباب؟

"ادفع واستنى"، كيف أصبح العملاء رهائن شركات العقارات المتعثرة؟