1.3 مليون وحدة مهجورة.. تقرير رسمي يكشف أسرارا جديدة عن الإيجار القديم

يترقب ملايين المواطنين في مصر، بدء تطبيق اللائحة التنفيذية التي ستصدر عن مجلس الوزراء لتنفيذ قانون الإيجارات القديم في صورته الجديدة التي أقرها رئيس الجمهورية أمس.

وفي موازاة ذلك، حصلت "تليجراف مصر" على تقرير رسمي يكشف تفاصيل غير مسبوقة حول وضع الإيجارات القديمة في مصر، ويُعيد فتح الملف الشائك الذي ظلّ حبيس الأدراج لعقود، وسط مطالب متصاعدة بوضع نهاية عادلة لنظام أثار انقسامات قانونية واجتماعية واقتصادية واسعة.

الإيجار القديم

التقرير الذي يستند إلى بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، يظهر أن عدد الوحدات المؤجرة في مصر بنظام الإيجار القديم بلغ 3.019.662 وحدة على مستوى الجمهورية، تتركّز غالبيتها في القاهرة والجيزة والقليوبية والإسكندرية.

ووفق بيانات حكومية رسمية، فإن نحو 45.6% من هذه الوحدات مغلقة وغير مستغلة فعليًا، ما يُمثل إهدارًا صريحًا للثروة العقارية في وقت تشهد البلاد أزمة سكن بالنسبة إلى بعض الفئات.

قوانين الإيجار القديم

وكشف التقرير التي حصلت عليها "تليجراف مصر"، عن أرقام دقيقة حول واقع الوحدات المؤجرة وفق قوانين الإيجار القديم في مصر، سواء لأغراض السكن أو غير السكن، كما استعرضت متوسطات الأجرة القانونية لتلك الوحدات، التي لا تزال منخفضة بصورة كبيرة مقارنة بالقيمة السوقية الحالية.

ووفقًا للتقرير، فإن عدد الوحدات المشغولة فعليًا سواء لأغراض سكنية أو تجارية – يبلغ نحو 1.6 مليون وحدة، تمثل نسبة 54.4% من إجمالي الوحدات المؤجرة بنظام الإيجار القديم، فيما يبلغ عدد الوحدات المغلقة نحو 1.3 مليون وحدة بنسبة 45.6%، ما يُشير إلى أن قرابة نصف هذه الوحدات غير مستغلة رغم أزمة السكن القائمة.

وأوضح التقرير أن متوسط القيمة الإيجارية الشهرية للوحدات المؤجرة وفق قانون الإيجار القديم متدنٍ بشكل كبير، ولا يعكس مطلقًا القيمة الفعلية للخدمة العقارية المقدمة، سواء في الاستخدام السكني أو لغير أغراض السكن (التجاري).

الوحدات السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين

وجاءت تقديرات متوسط الأجرة القانونية وفقًا لفترة إنشاء العقار كما يلي:

-قبل 5 يناير 1944: متوسط الأجرة حوالي 2 جنيه.

-من 5 يناير 1944 حتى 4 نوفمبر 1961: حوالي 5 جنيهات.

-من 5 نوفمبر 1961 حتى 6 أكتوبر 1973: حوالي 10 جنيهات.

-من 7 أكتوبر 1973 حتى 8 سبتمبر 1977: حوالي 20 جنيهًا.

-من 9 سبتمبر 1977 حتى 30 يوليو 1981: حوالي 30 جنيهًا.

-من 1 يوليو 1981 حتى 31 ديسمبر 1989: حوالي 50 جنيهًا.

-من 1 يناير 1990 حتى 30 يناير 1996: تصل إلى 150 جنيهًا في المتوسط.

العقارات المؤجرة لغير أغراض السكن

أما بالنسبة إلى العقارات المؤجرة لغير أغراض السكن، فقد جاءت متوسطات الأجرة القانونية كما يلي:

-قبل 5 يناير 1944: متوسط الأجرة حوالي 20 جنيهًا.

-من 5 يناير 1944 حتى 4 نوفمبر 1961: حوالي 30 جنيهًا.

-من 5 نوفمبر 1961 حتى 6 أكتوبر 1973: حوالي 50 جنيهًا.

-من 7 أكتوبر 1973 حتى 9 سبتمبر 1977: حوالي 70 جنيهًا.

-من 10 سبتمبر 1977 حتى 30 يوليو 1981: حوالي 80 جنيهًا.

-من 31 يوليو 1981 حتى 31 ديسمبر 1989: حوالي 100 جنيه.

-من 1 يناير 1990 حتى 30 يناير 1996: تصل إلى 200 جنيه شهريًا في المتوسط.

فجوة ضخمة في القيمة الإيجارية

وتؤكد هذه البيانات وجود فجوة ضخمة بين القيمة الإيجارية الحالية لتلك الوحدات وقيمتها السوقية الفعلية، ما يطرح تساؤلات واسعة حول جدوى استمرار العمل بقوانين الإيجار القديم في صورتها الحالية، خاصة في ظل التغيرات الاقتصادية والاجتماعية التي طرأت منذ صدور هذه التشريعات قبل عقود.

ويرى خبراء في المجال العقاري، وفق ما ورد في التقرير، أن هذه الفجوة لا تؤثر فقط على الملاك، بل تُهدّد الاستثمار العقاري في مصر وتعوق تطوير الثروة العقارية، خصوصًا في ظل امتناع الملاك عن صيانة أو تجديد العقارات المؤجرة، نتيجة ضعف العائد.

علاقة مجمدة منذ عقود

ورغم صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 لإنهاء العمل بالقوانين الاستثنائية وتطبيق القانون المدني على العقود الجديدة، لا تزال هناك ملايين العقود القديمة التي تخضع لنظام الامتداد القانوني، خاصة في الحالات السكنية، ما يُبقي العلاقة الإيجارية مجمّدة منذ عقود.

وتكشف التقارير أن متوسط القيمة الإيجارية الشهرية للوحدات القديمة لا يتناسب نهائيًا مع القيمة السوقية أو حتى التكاليف البسيطة للصيانة، وهو ما أدى إلى عزوف الملاك عن الترميم أو التجديد، ونتج عنه تدهور آلاف العقارات القديمة، بعضها يمثل تراثًا معماريًا نادرًا.

ويؤكد التقرير أن النظام القائم أفرز اختلالًا واضحًا في العلاقة بين المالك والمستأجر؛ ففي الوقت الذي يحصل المستأجر على وحدة بسعر لا يتجاوز بضعة جنيهات، يُحرم المالك من حق الانتفاع أو البيع، بل أحيانًا لا يستطيع السكن في عقاره.

كما رصد التقرير حالات تلاعب قانوني من الطرفين، تشمل دعاوى طرد صورية، وإخفاء أسباب انتهاء العلاقة الإيجارية، أو حتى تأجير الوحدات من الباطن بمبالغ خيالية دون علم المالك.

حكم الدستورية عام 1997

وأقرت المحكمة الدستورية العليا، في حكمها الشهير عام 1997، بأن التدخل الاستثنائي في العلاقة الإيجارية لا يمكن أن يكون دائمًا، بل يجب أن يُعاد النظر فيه مع تغير الظروف. وكذلك محكمة النقض، في حكم عام 2016، انتقدت استمرار هذا التدخل واعتبرته غير عادل.

تشريعيًا، جاء القانون رقم 10 لسنة 2022 ليحدد موعدًا لإنهاء عقود الإيجار القديمة الخاصة بالأشخاص الاعتباريين لغير أغراض السكني، مع فترة انتقالية تنتهي في مارس 2027. لكن القوانين لا تزال غير واضحة أو منجزة في ما يتعلق بالأشخاص الطبيعيين.

ويرى مختصون، وفق التقرير، أن الظروف التي بررت فرض قوانين الإيجار القديمة لم تعد قائمة؛ فقد تغيّرت طبيعة الاقتصاد، وتطورت سوق العقارات، وأصبح الاستثمار العقاري محركًا رئيسيًا للنمو. ومع ذلك، فإن استمرار هذه القوانين يُضعف جدوى الاستثمار، ويحرم الدولة من موارد ضريبية هائلة.

ويضيف التقرير أن تحرير العلاقة الإيجارية سيسهم في إنعاش السوق العقارية، وزيادة الحصيلة الضريبية، وتقليل المنازعات، وتحفيز المستثمرين على تطوير العقارات القديمة، واستغلال الوحدات المغلقة.